N海都记者 林姿

2018开年，众多楼市销售榜单陆续发布，虽然房企“标榜”热销，但数据已然彰显“2017年已经成为名副其实的调控政策年”。

这一年，全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。同时，随着租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策的渐次落地，楼市逐渐恢复理性。

政策持续高压之下，市场恢复冷静。据福州市房地产信息网数据显示，2017年福州五区卖掉15261套住宅，同比降幅高达42.80%。

数据

五区成交15261套 同比跌四成，创5年新低

2017年成为史上最严调控年，限购、限贷、限售、限价全面包围楼市，令市区市场大半年无新房上市。直至下半年不少房企看清形势在价格上松口，供应短缺的情况才有所好转。

据福州房地产信息网数据显示，2017年福州五区卖掉15261套住宅，同比2016年减少11423套，降幅高达42.80%。签约面积方面，2017年报出1755696㎡，同比降幅同样高达39.70%。在2016年，市区动辄每个月2000套以上的成交量，而闽侯更是不遑多让，几乎与市区齐头并进。

从过去几年的网签数据来看，2017年福州楼市交出的这一份“成绩单”显然并不亮眼，其中两组数据均创下2012年以来的新低。

2017年1、2月份，福州楼市不仅成交低，开盘少，而且无纯新项目入市。刚开始，以为是受春节假期影响，而接下来的金三银四情况并未好转。而从2017年二季度开始，楼市全面降温，市场已经明显进入萧条周期，不仅高价项目网签如“抽丝”，在新增房源方面，高价项目依然难以拿到预售。

而从8月开始，情况有所好转，金九市场供应开始发力。市区、闽侯的多个商业、住宅项目顺利拿到预售，供应加大，楼市复苏。而在2017年的最后两个月，各个项目更是加快速度放下身段入市，每个月都有十多个项目开盘，甚至一房难求，要排号托关系。因为有了下半年的奋起直追，才有了整体差强人意的表现。

特征

多靠外围板块发力

由于市区是楼市调控最为严厉的区域，不少房企选择在外围板块突围。而不少房企凭借着提早布局，在当地扩大占有率，成功抵御了“限”字诀所带来的风险，更有房企在福州外围板块的布局普遍超越福州本土市场。

比如，福清、长乐、平潭，甚至连江、永泰、闽侯南通等地，都成为房企的全新跑马场。业内人士表示，十强企业中，基本都在外围有所布局，其中较为突出的有融侨福清项目、世茂平潭项目等。可以看到，外围郊县市场的机会和外围布局对抢占整体市场份额的必要性。

据了解，在外围板块，多数是以快销型产品为主“月月开盘，月月清盘”。同时，由于外围板块的调控政策较为温和，加之内生型需求和市区“无房可卖”外溢的需求，因而整个2017年福清、长乐乃至永泰等地的市场销售情况都比较好，有效补充了现金流。

市区舍利谋深耕

值得注意的是，外围市场毕竟容量有限，虽可助力企业实现业绩，但若想拥有更高的市场份额，核心区的市场占有率亦十分关键。

据介绍，“区域聚焦、深耕发展”的发展战略成为不少房企的共识。比如东二环泰禾广场和泰禾福州院子两个项目，东二环泰禾广场凭借商业产品一炮而红，泰禾福州院子别墅产品则在别墅市场中独占鳌头。

再看普通住宅项目，市区之中30000元/㎡红线以内的项目，均价在28000元/㎡左右的，几乎都是逢开盘必热销。五四北、奥体、连潘等板块，成为热销集中地。

合作开发成主流

老生常谈的合纵连横，在2017年的市场中体现得尤为明显。不论是土地市场中的联合拿地，抑或是楼市中的联合开发，强强联手均摊风险，利益均沾，已经成为默契。

据克而瑞统计数据显示，相比2016年，2017年福州楼市表现差强人意。在2017年福州（五区+闽侯）房企商品房销售金额排行榜中，前10强房企的销售总额较去年仅上升约10%。但是，一个项目名前连缀两三个房企名字屡见不鲜。在房企“寡头”时代，不少中小型开发商纷纷选择了与品牌房企合作开发的模式。

据不完全统计，目前市区市场中的数十个主流在售项目，八成为合作拿地或者合作开发项目。而面市的新项目，也几乎都是排名前十房企的合作开发项目。