N海都记者 林姿 何畏

配套建设安置房比例超过80%的地块会不会有人要？

如果在2017年或是2016年，这样“不尽如人意”的地块，多半是要“打入冷宫”。

然而，世易时移。如今动辄配建比例高达80%、90%的市区住宅用地，受到追捧并拍出最高限价。

这意味着，花大力气买下的地，只有20%可以拿来定位销售，增加市场供应量。

随着“限地价、竞配建”常态化，今后开发商都要变身建筑商？

市场 高配建成常态

5月6日，两幅高配建地块成功出让。

首先开拍的宗地2018-10号晋安区汤斜新苑地块仅经过数轮竞拍，就直接突破最高限价。福州三桥建设工程发展有限公司以最高限价6.27亿元加配建90%安置型商品房竞得宗地2018-10号地块。接着，厦门顶斌实业有限公司以最高限价5.21亿元加配建80%安置型商品房竞得宗地2018-11号仓山区樟岚村片区地块。

而在4月19日，2018年首次拍卖，高配建地块依然引发争抢。

宗地2018-01号晋安区泉头旧屋区改造项目地块四地块，有碧桂园、福州世茂、华润、首开、保利地产五家房企报名参与竞拍，最终保利地产以33.12亿元加配建比例10%竞得该地块。福建乃春实业有限公司以最高限价4.4亿元加配建30%安置型商品房竞得宗地2018-02号台江区福光南路西侧地块。

宗地2018-03号晋安区规划战坂路南侧地块，有包括碧桂园、世茂、融侨、保利、阳光城等10家房企报名参加竞买，最终福州世茂以最高限价5.9亿元加配建80%安置型商品房竞得该地块。

回溯2017年下半年以来，高配建成为多地块出让标配。

2017-57、58号晋安区泉头旧屋区改造项目地块，世茂拿下，配建80%；2017-59号鼓楼区筑路机械厂地块，建发拿下，配建90%；2017-60号鼓楼区筑路机械厂地块二，华润拿下，配建90%。

从经济适用房到安置型商品房，居住属性更加明确

2018年，福州市推出全新的保障房概念——安置型商品房，并在地块推出之时就进行配建比例配置，由开发商代为建设，政府按一定价格回购。

所谓安置型商品房，实质是定向销售给拆迁户的限价商品房，今后福州拆迁将全面推行货币化对接安置模式，但此种货币化补偿并非以往赔付现金的补偿方式，而是建设安置型商品房，引导拆迁户购买，且在补偿面积内不受限购限售政策影响。

而在安置型商品房面市之前，福州在保障房供给端就有过不少创新举措。

2012年，经适房退出历史舞台。10月17日，福州城区全面停止经济适用住房申请受理，同时也不再安排新建经济适用住房项目。

2013年，配建公租房现身。

当年福州首场土地拍卖会中，宗地2012-14号地块，由恒宇集团以18.58亿元配建公租房850套竞得。宗地2012-16号地块，由中庚置业以5.87亿元竞得，并无偿提供265套公租房。

与此同时，人才公寓也在推进。2013年，融信集团竞得的宗地2013-06号晋安区鹤林片区E-02地块，配建5万㎡（约500套）人才公寓。

2014年，福州推行新政，要求新增商住地要配建不低于10%的公租房。

2015—2016年，公租房便频频现身市区各个地块。

2017年，福州首次引入了共有产权住房用地。当年年底，福晟集团竞得首幅共有产权住房地块宗地2017-36号，共配建500套总建筑面积3.45万平方米的共有产权住房。

同年，《关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》出台，在现存公租房完成分配后，将不再安排建设公共租赁住房项目。

从数百套配建到80%、90%比例配建，代建模式曲线调控市场

2013年，福州首次明确限地价竞配建操作程序，引入新的供地模式——“限地价、竞配建”。

地块设定最高溢价率上限为不超过50%，当竞买人报价达到最高限价后，竞买方式转为竞无偿提供住宅建筑面积，每次最低竞价阶梯为无偿提供住宅建筑面积450平方米，竞无偿提供住宅建筑面积必须以450平方米的整数倍报价。

然而，2014—2015年土地市场低迷，2016年土地市场回暖。有8个地块达到“限价标准”，进入竞配建环节，比如中海地产就以22.39亿元加配建36450平方米（约405套）拿下宗地2016-16号连潘地块。

2017年，几乎每次土拍都出现了竞配建，且配建面积更是越来越大。比如，融信拿下的宗地2017-07号桂湖地块，87.84亩土地的配建面积就已达85500平方米。世茂拿下的宗地2017-10号桂湖地块，63.48亩土地的配建面积也高达55800平方米。

2018年，80%、90%配建比例频频现身，同样受到追捧。

首先土拍中引入的竞配建环节，可以掐紧溢价率上限抑制“地王”。同时，安置型商品房，已经规定了未来的销售价格。届时，这些安置房以政府规定价格入市后，也将对市场房价产生影响。