N海都记者 何畏

8月的最后一个周末，福州金山板块一楼盘开盘，共推出了126套复式房源。而据CRIC克而瑞统计，截至开盘当天12点，去化4套，去化率仅3%。

这并不是个例。此前两周，尽管福州市都仅有一个楼盘开盘，然而数据显示，这两次开盘的去化率均不足20%。

再加上接连几次土拍的冷静，这些都让人们嗅到了一丝楼市变化的味道，于是投资客们越发谨慎，对行情敏感的刚需族也开始观望。

“金九”在即，多数买家对楼市行情不看涨。原因何在？

新开盘去化不到两成 销售放缓楼市降温

如果把时间回拨几个月，当时楼盘首开售罄几乎就是常态。

而如今，从楼盘案场的人气中也能看出市场行情的变化来。相比之前动辄几千上万人抢百余套房源，从7月开始，案场已很少出现那种人挤人的场面，福州楼市已有了几分降温的迹象。“眼下楼市开始降温是大势所趋。”一位房企的相关人员坦言。

7月，因领证楼盘量较少，福州仅10个楼盘开盘。从开盘情况看，整体去化率相比之前已有明显下滑。进入8月，这种情况愈加明显。连续几周，福州市都仅有一个楼盘开盘，开盘去化率持续在低位徘徊，皆不足20%。

8月中旬，仓山一楼盘开盘，推出了132套房源，累计去化18套，去化率14%；紧接着，位于马尾江滨大道的一楼盘，开盘推出128套房源，去化15套，去化率约12%；之后，福州金山板块一楼盘开盘，共推出了126套复式房源，去化4套，去化率仅3%。

调控持续收紧“限”将成为长效机制

眼下楼市的变化，究其原因，主要是受到政策持续调控的影响，而这种局势还将延续。

7月31日中央政治局会议表示，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”这也释放出了一个持续调控的信号，在一段时间内，限购、限价、限售、限贷将成为长效机制。

4月底福建出台了稳定房地产市场的政策，将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。福州在5月跟进出台了《关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》，严厉打击房地产企业的5类违法违规行为。

7月中旬，福州出台《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》。福州五城区部分商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，以公证摇号方式公开销售。

7月30日，福州市房管局通过福州市政府官网发布《“双随机一公开”房地产开发项目名录》，将福州市区31个楼盘列入“双随机一公开”监管检查范围。

8月8日，省住建厅等八部门发布《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》，将在省内开展治理房地产市场乱象专项行动，加大力度整治楼市乱象。

业内人士表示，这轮调控目的就是遏制房价上涨，破除楼市违法违规捆绑销售等行为，若现象持续，也不排除地方政府会出台更为严厉的调控政策。

市场销售两极分化 楼盘也得重提性价比

实际上，在政策调控的影响下，如今市场上观望情绪加重，客户购房更理性，在选择时会综合对比并衡量其性价比，择优入手。

反映在市场销售上，去化率呈现两极分化。响应政策，正常首付、无捆绑，或具有价格、产品优势的“性价比”高楼盘，去化理想。部分楼盘，除了以备案价销售，还提供了例如高首付可享受一定折扣的额外优惠，去化更是突出。

像是此前的金山福晟弘府，除了按照备案价销售外，首付五至七成，送2万购房抵用券，全款送5万购房抵用券，其开盘首期当日售罄。而原定于9月3日加推的房源，则由于认筹人数较多，暂停摇号延迟开盘。

实际上，近段时间以来，不少项目开盘都按照备案价销售，以价来换量。“在目前的政策情况下，按照备案价销售、正常首付，这些都属于常规化操作了。”正在紧锣密鼓筹备开盘的天空之城的相关人员表示，因为五四北板块竞争激烈，如果集中在下半年入市，争夺客户现象显然不可避免。除了将严格按照政策要求执行外，项目还将从价格、产品、配套等多方面入手提升楼盘的性价比，快速出货加快销售。