N海都记者 何畏

流拍，或许不会出现在接下来的这次土拍中。

11月3日，福州市国土资源局正式发布“关于2018年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告”，将采用拍卖方式，出让福州市城区6幅国有建设用地使用权。

有别于此前的几次土拍，本次土拍是10月22日福州国土资源局重启预申请制度之后，进行的首次土拍。这意味着，本次出让的这6幅地块，均已找到了属意者。

业内表示，用地预申请制度既可以规避土地出让的“流拍”风险，同时也能为房企提供“量身定制”的地块。

房企有心无力，土地流拍频现

随着调控升级，楼市遇冷，土地交易市场降温明显。10月24日，马尾拍卖4幅土地，最终因报名人数不足，这4幅地均遭流拍。据统计，截至目前，福州四城区2018年度土拍市场共有20次宗地未能如期出让。同时马尾、长乐也都出现了久违的流拍，土地市场热度减退，可见一斑。

类似的情况不只在福州出现。根据中原地产发布的数据显示，自今年以来，全国的土地市场活跃度普遍较低，流标流拍数量明显增多，土地市场整体降温。

究其原因，业内人士指出，随着政策调控不断深化巩固，房企拿地更趋于理性，楼面均价及平均溢价率呈下滑态势。龙头企业放慢拿地节奏，选择观望，而大部分中小型企业要面临的或许是资金压力的问题。

近年来，银行对房企信贷申请的门槛及监管进一步收紧，多数房企融资受限。同时，房企的资产负债率上升趋势明显，再加上限价环境下，市场房价无法支撑过高的地价，房企资金回笼周期加长，“钱紧”依旧是困扰不少开发商的难题，这也影响了房企的拿地情绪。

此外，“限房价竞地价”、“竞配建”等出让方式的出现，也增加了房企的盈利压力和土地配置费用，使得房企“心有余而力不足”，不得不更谨慎拿地。

重启预申请制度，化解市场窘境

鉴于此，10月22日，福州市国土资源局发布公告，拟出让12幅国有建设用地使用权，并实行用地预申请制度。

所谓用地预申请制度，即国土部门发布相关土地出让预告，公布未来一段时间内计划出让的土地，再由意向竞买人根据参拍意向进行提前申请报名，并缴纳预申请保证金，国土部门根据每幅地块相关的申请竞买人数量，决定具体的出让地块。

实际上，早在2009年，福州就首次实行了用地预申请制度，成功出让两幅地块。业界认为，此次重启预申请制度，是政府主动对接市场的举措，体现了政府力求促进土地成交的决心。此举除了让开发商在竞拍前对地块更加心中有数，中标后做出更符合市场需求的产品外，也可以让地方政府在出让前，摸排买家的实力和买地意愿度，使得土地供应、成交价格更接近市场需求，避免频频流拍影响市场信心。

如今，重启的预申请制度显现成效。11月3日，福州市国土资源局正式发布“关于2018年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告”，出让此前12幅地块中的6幅。

高比例配建地块，利润不高胜在稳定

本次出让的6幅地块，有5幅地块要求配建高比例安置型商品房。

其中，作为福州市区旧改的三大标志项目之一，东二环浦下旧改项目本次集中推出了3幅商住用地，均要求安置型商品房建设比例为90%，安置型商品房对接销售价格18900元/㎡。

其余3幅地块则是重新入市，起始价均大幅缩水。宗地2018-44号古乐路地块，更是要求配建95%的安置型商品住房。另外两个地块，也都提高了10%的安置型商品房配建比例。

而根据预申请制度，这些并没有太多回旋余地的高配建地块，显然都有了预期的买家。业内表示，在当前情况下，房企只要想拿地开发，就绕不开保障房的建设。

虽然此类地块因售价已被提前限定，同时配建给到开发商的钱，基本上覆盖了开发商的土地成本加建筑成本，利润微薄。但这不会受到当前市场限价的影响，同时安置型商品房需求稳定,资金周转速度快，快速走量的优势也能为企业贡献一定的流量。

特别是在今年这个市场形势下，尽管利润低，但这毕竟是一笔几乎无风险，却稳定且回款迅速的生意。