第B14版:房产
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责任央企唱祖国,民心顺意祝团圆
一场土拍多方共赢
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3上一篇 2019年2月22日 放大 缩小 默认        
旧改地块成香饽饽,房企重燃拿地热情——
一场土拍多方共赢

N海都记者 何畏

2月15日,2019年福州的第一场土拍落幕。当天共出让7宗地块,均为城市旧改地块,总面积935.68亩。最终,7宗旧改地块全部成功出让,共揽金205.4亿元。这也是福州土地市场上久违了的热闹景象。

本场土拍是福州市近年来出让旧改项目总面积最大、回迁安置量最多的一次,吸引了20余家开发商到场,而本场的成交金额更是刷新了福州四城区土拍单次出让金额纪录,相当于2018年全年福州四城区土拍总金额的一半。

为何,被冷落了一年多的土拍市场会一反常态?这场土拍,又会给后市带来怎样的影响呢?

事件:政府放宽土拍条件旧改地块全都找到了婆家

作为春节后的首场土拍,这次土拍吸引了20余家开发商到场,是近一年以来参拍人数最多的一场。究其原因,有业内人士指出,关键还在于本次土拍出让的地块性质以及政府逐渐放宽的条件等。

本次出让的7幅地块,都是旧改地块,安置型商品房占比很高。除了01和02号地块,其他地块基本为住宅部分的90%。同时01、02、07号地块都是此前的流拍地块,06号地块也曾因竞买人不足,未正式出让。其中,01号与02号地块位于台江排尾红星巨型旧改区,去年曾多次挂在公开拍卖的名单中,却屡屡半路夭折。在进行了多番调整后,原先的三幅巨型地块被融合成两幅地块再次入市,合计起拍价格也下调了5亿多。

而在下调起拍总价的同时,政府还放宽了土拍条件,调整出让规则。今年初,福州市就将原规定的第二期土地款付款时间大幅延期,由半年内付清变成了一年内付清,这让开发商在资金上有了更加充足的时间周转。同时,部分地块开始允许安置型商品房、商品房分区域建设。更让开发商安心的是,当前政府承诺,安置型商品房项目取得预售许可证满3个月后,如仍存在未对接的房源,由市政府指定单位在3个月内进行回购并支付80%的购房款,剩余20%的购房款待交房后一个月内付清。

于是,这些原本并不受房企待见的地块,一下子成为开发商眼中的“香饽饽”,引发多家房企争抢。

解析:一场共赢的土拍 各取所需皆大欢喜

政府让利,房企拿地,百姓受惠。在一些业内人士看来,这是一场多方共赢的土拍。

福州市自然资源和规划局相关负责人告诉海都记者,此次土地出让可建设安置房面积约120万平方米,能有效解决拆迁群众回迁安置问题,是福州市委、市政府推进旧城改造、改善社会民生、提高城市颜值的重要举措。由此,也就不难理解政府在这几个旧改地块上所做出的各种让步。

而对于开发商而言,拍下这些旧改地块,尽管需要配建的安置型商品房比例很高,可售商品房部分不多,但是这几宗地块地段极佳,地价不高,代建安置型商品房不仅回购价不低,而且可以快速回款、降低成本,剩余部分可售商品房可以另行出售获取更高利润,总体而言可平稳获利。在限购、限价政策依旧不放松的当下,这可以说是稳定且回款迅速的一笔生意。

而后续大量安置型商品房的投入建设,对于平抑房价、保障民生有着重要意义,一方面可以充足地保障安置房源,另一方面也能够为购房者提供性价比更高的选择。同时,剩余的房源又能作为公租房、共有产权房等保障房使用,弥补保障房数量缺口,进一步完善住房保障体系。

观点:实力房企操盘旧改带动区域发展 安置型商品房用地或将更多入市

一场土拍吸引了二十余家房企竞争,从最终的结果来看,资金雄厚的上市房企,仍然是市场主角。

业内人士郑先生称,旧改项目并非普通者能操盘,必须具备一定的实力和能力。这次土拍的一些地块体量巨大,前期启动资金很高,再加上持续周期较长,资金占用时间久、成本高,对于企业的资金、综合实力及专业能力有较高的要求。“所以这次拿到大地块的,还都是那些实力房企。”

虽然年前不少房企在资金上有不少困顿,但实力房企仍旧能赢得解决方案,在获得授信等多元渠道融资之后,手上的资金相对比较宽裕,自然把目光转向土地。毕竟,土地才是开发商的根本。

而随着这些重量级房企进入旧改项目,相应板块无疑也迎来了一个绝佳的发展契机。像是台江区排尾红星旧改项目的两幅地块,本身就有着得天独厚的地理位置优势,未来还有望坐拥双地铁,在万科和阳光城的操盘下,发展前景可期。

同时,也有业内人士指出,本次土拍放宽条件的尝试,也折射出政府在稳定房价,完善住房保障体系方面的积极态度,未来类似的高比例安置型商品房用地或将更多入市,土拍竞争或更加激烈。

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