N海都记者 何畏

2月15日，2019年福州的第一场土拍落幕。当天共出让7宗地块，均为城市旧改地块，总面积935.68亩。最终，7宗旧改地块全部成功出让，共揽金205.4亿元。这也是福州土地市场上久违了的热闹景象。

本场土拍是福州市近年来出让旧改项目总面积最大、回迁安置量最多的一次，吸引了20余家开发商到场，而本场的成交金额更是刷新了福州四城区土拍单次出让金额纪录，相当于2018年全年福州四城区土拍总金额的一半。

为何，被冷落了一年多的土拍市场会一反常态？这场土拍，又会给后市带来怎样的影响呢？

事件：政府放宽土拍条件旧改地块全都找到了婆家

作为春节后的首场土拍，这次土拍吸引了20余家开发商到场，是近一年以来参拍人数最多的一场。究其原因，有业内人士指出，关键还在于本次土拍出让的地块性质以及政府逐渐放宽的条件等。

本次出让的7幅地块，都是旧改地块，安置型商品房占比很高。除了01和02号地块，其他地块基本为住宅部分的90%。同时01、02、07号地块都是此前的流拍地块，06号地块也曾因竞买人不足，未正式出让。其中，01号与02号地块位于台江排尾红星巨型旧改区，去年曾多次挂在公开拍卖的名单中，却屡屡半路夭折。在进行了多番调整后，原先的三幅巨型地块被融合成两幅地块再次入市，合计起拍价格也下调了5亿多。

而在下调起拍总价的同时，政府还放宽了土拍条件，调整出让规则。今年初，福州市就将原规定的第二期土地款付款时间大幅延期，由半年内付清变成了一年内付清，这让开发商在资金上有了更加充足的时间周转。同时，部分地块开始允许安置型商品房、商品房分区域建设。更让开发商安心的是，当前政府承诺，安置型商品房项目取得预售许可证满3个月后，如仍存在未对接的房源，由市政府指定单位在3个月内进行回购并支付80%的购房款，剩余20%的购房款待交房后一个月内付清。

于是，这些原本并不受房企待见的地块，一下子成为开发商眼中的“香饽饽”，引发多家房企争抢。

解析：一场共赢的土拍 各取所需皆大欢喜

政府让利，房企拿地，百姓受惠。在一些业内人士看来，这是一场多方共赢的土拍。

福州市自然资源和规划局相关负责人告诉海都记者，此次土地出让可建设安置房面积约120万平方米，能有效解决拆迁群众回迁安置问题，是福州市委、市政府推进旧城改造、改善社会民生、提高城市颜值的重要举措。由此，也就不难理解政府在这几个旧改地块上所做出的各种让步。

而对于开发商而言，拍下这些旧改地块，尽管需要配建的安置型商品房比例很高，可售商品房部分不多，但是这几宗地块地段极佳，地价不高，代建安置型商品房不仅回购价不低，而且可以快速回款、降低成本，剩余部分可售商品房可以另行出售获取更高利润，总体而言可平稳获利。在限购、限价政策依旧不放松的当下，这可以说是稳定且回款迅速的一笔生意。

而后续大量安置型商品房的投入建设，对于平抑房价、保障民生有着重要意义，一方面可以充足地保障安置房源，另一方面也能够为购房者提供性价比更高的选择。同时，剩余的房源又能作为公租房、共有产权房等保障房使用，弥补保障房数量缺口，进一步完善住房保障体系。

观点：实力房企操盘旧改带动区域发展 安置型商品房用地或将更多入市

一场土拍吸引了二十余家房企竞争，从最终的结果来看，资金雄厚的上市房企，仍然是市场主角。

业内人士郑先生称，旧改项目并非普通者能操盘，必须具备一定的实力和能力。这次土拍的一些地块体量巨大，前期启动资金很高，再加上持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金、综合实力及专业能力有较高的要求。“所以这次拿到大地块的，还都是那些实力房企。”

虽然年前不少房企在资金上有不少困顿，但实力房企仍旧能赢得解决方案，在获得授信等多元渠道融资之后，手上的资金相对比较宽裕，自然把目光转向土地。毕竟，土地才是开发商的根本。

而随着这些重量级房企进入旧改项目，相应板块无疑也迎来了一个绝佳的发展契机。像是台江区排尾红星旧改项目的两幅地块，本身就有着得天独厚的地理位置优势，未来还有望坐拥双地铁，在万科和阳光城的操盘下，发展前景可期。

同时，也有业内人士指出，本次土拍放宽条件的尝试，也折射出政府在稳定房价，完善住房保障体系方面的积极态度，未来类似的高比例安置型商品房用地或将更多入市，土拍竞争或更加激烈。