N本报记者 洪德木

核心提示：一段时间以来，楼市政策的“国五条”地方细则一直是业内外谈论的焦点，据记者不完全统计，截至发稿时，各地新“国五条”细则基本已尘埃落定，共有20余个城市明确出台了地方细则，同时，除拉萨以外的35个直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。然而，纵观各个城市的详细细则，二手房交易的“20%差额征税”甚少提及，房价控制目标也是老调重弹。不少业内人士认为，相对于“国五条”本身而言，各个地方细则对楼市影响或将较为有限。

房价控制目标表述各城市较为一致

实际上，在这20余个城市的地方细则中，对市场有较大影响的二手房交易“20%差额征税”并没有像此前市场上流传的那么严重。记者查阅相关资料了解到，除却北京、上海、重庆等呼应了新“国五条”有关20%个税的规定，多数二线城市对“20%差额征税”并未作出具体规定，大部分地方调控细则并不明显。即使是在省内，也仅有厦门在4月2日补充的执行细则中，才开始规定20%的个税征收政策，作为省会城市的福州，其细则并未提及如何细致征收20%个税等环节。

其实，即使是明文规定二手房交易按照20%差额计税的城市，一般也规定征税方式有两种选择，一是能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；而那些不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。“这20%个税能不能在各地得到执行确实还有待于观察。”业内人士马先生说，这两种征收方式都存在困难，况且政策执行中有二选一的情况，大家肯定会想方设法去逃避最严的，而选择最轻的，如果政策没有具体的规定，多数人可能会利用各种方式规避，到最后，20%差额征税的政策很可能是流于形式。

相对于欲说还休的“20%个税”，对于房价控制目标的表述，各个城市则较为一致，“新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”，相比以往，细则中表述的“实际增幅”，也即是要扣除物价水平的上涨因素，也因此，对于此地方细则，大多数业内人士认为还算靠谱。但同样也会遇到的问题是，以官方的统计方式来看，房价的统计数据一般会把包括保障房、经适房等这类型的房源统计在内，间接地拉低整个市场的房价统计数据，最终造成统计数据与市场实际价格不符的情况，“对于开发商来说，每一个楼盘的定价一般是依据周边楼盘价格而定，难免会发生与调控目标相背离的情况。”对于此种现象，业内人士陈先生表示，从已公布的细则上看，北京“国五条”细则对于控制房价的规定“新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证”，其可执行力度要大于其他城市。

莆田二手房中介3、4两月成交量相差甚远

对于地方细则的出台，算是“靴子落地”，让市场对所在城市的楼市走势有了大致了解；然而，那些“靴子”还一直悬在半空、欲落未落的城市，总会让市场猜测其政策走向，加重市场观望情绪。目前的莆田楼市，也呈现出这样的一种情况，特别是二手房市场，经历一波过户潮之后，市场逐渐恢复“常态”。近日，记者走访市场发现，由于3月份成交量的提前消化，大部分中介公司均表示，二手房市场已显疲态，甚至出现了冷清情况。

在莆田市住建局交易窗口，记者看到，以往排队等过户的人群现在已恢复以往的状态，各中介公司也没有了3月份的繁忙。“受地方细则还未落地的影响，现在买卖双方都还处于政策观望期，都想知道接下来的市场将会是什么情况，不管是有购买二手房需求的买方，还是手上有多套房源的卖方，都不会选择在这个时候出手。”市区一家中介公司负责人欧先生表示，虽然各城市对于“20%个税”并没有像之前盛传的那样严格出台，但目前的莆田市场上，到底会不会出，大家心里还是没底，“处于政策胶着的状态是最难受的，中介公司也由此显得更加‘冷清’”。欧先生说，其门店在刚刚过去的3月份成交套数有20来套，而在进入4月份之后，“十几天来仅成交了2套，比以往冷清多了”。

莆田商业地产渐成投资新主流

回顾从2010年开始的这一波调控，显而易见的是，政府在控制房价乃至形成整个住宅市场健康发展的决心一直未曾改变，“抑制投资投机性的购房需求”一直是监管层的要求，特别是在频繁的调控政策调整之下，刚需群体成了住宅市场上的买房主要群体，而投资者也逐渐转向了受政策影响较小的商业地产市场。

“实际上，商业地产成投资新方向，早在住宅市场的政策出来之时，就已被具有敏锐嗅觉的投资客发现。”业内人士表示，在北上广深等一线城市，那些拥有多套住房并且以投资为主的买房客，出于对市场的了解，抛售房产，继而转向商业地产的人已不在少数，“而这在莆田也表现得很明显，虽然从客观环境分析，生活在莆田的城市人口远远无法消化掉目前陆续而出的商业消费，但是不管是什么时候推出来的商铺，总会受到众多投资客的争相购买，在投资渠道日益狭窄的当下，商业地产无疑会成为新一轮市场投资的主流”。