N本报记者 刘梦宁

作为楼市“晴雨表”的二手房市场，在新国五条出台后，经历了3月的“抢房潮”、4月的“退烧”之后，进入了5月的冰点。

这几个月之间，围绕政策的出台、细则的确定以及政策效应的逐步消解，福州二手房市场无论是成交、供应还是买卖双方心态方面，都可谓屡生变数。这种急升快跌，改变了福州二手房市场正常的节奏，亦伤了元气。有资深从业人士认为，目前，买卖双方正在进入新一轮观望。

成交变化——政策效应逐步消解 成交量从翻番暴涨到跌破均值

在朝阳房产副总经理魏祺看来，自打3月1日国务院发出通知，规定全国主要城市二手房交易增值部分按20%征税，福州二手房交易市场就迎来了一个集中爆发期，可以说成交暴涨，对比之前的正常成交数量可谓翻番，当时交易登记中心排长队集中过户的情况还历历在目。

“不过，3月底福州市出台的房产调控细则中并没有提到20%增值税，随之，整个4月的市场开始降温，到了传统旺季‘红五月’，成交依然不见起色，在5月的第一周部分门店甚至出现零成交情况，5月整体成交也要比近期的均值还低两成。”一中介负责人告诉记者，这主要是因为政策效应已经逐步消解，同时此前的大量爆发令福州二手房市场提前透支，因此造成现在尽管门店到访量依然不错，但客户持币观望的情绪加强，下定和考虑的周期都有所延迟。

在冶山路的一中介门店处，正是傍晚看房的黄金时间，记者却观察到工作人员显得很清闲，“目前的业务量两三个工作人员就足以应付。”一林姓房产中介告诉记者，前一阵风生水起的二手楼市进入5月后显得颇为萎靡。

供应变化——卖家从恐慌抢跑到惜售沽价 放盘量较三月大幅下降

除了成交出现大幅波动，二手楼市供应方面的变化也值得关注。

骊特房产董事总经理郭华透露，在3月初调控政策刚刚出台的时候，卖方由于担忧20%税收政策会严格执行，自己到手的实收房款会减少，考虑到卖房的实际收益问题，存在一定的抢政策考量，纷纷加速了放盘，并且在放盘时也给予了一定程度的让利，价格方面也有一定议价空间。

不过，随着20%个税政策并未在福州落地，同时客户需求已经提前释放，卖家索性开始重新评估市场，从恐慌性的加快放盘抢跑给予较大的议价空间，转变为减速放盘进而惜售待价而沽。

“相比股市、黄金，我依然觉得把钱放在楼市里更保险，短期内我是不会因为一些所谓的政策售房的。”拥有数套房产的张先生一语道出了当下很多业主的心声。而一些房产中介则向记者透露，店里房源与3月相比有一定程度的减少。同时房价依然居高不下，二手楼市陷入“胶着期”。

心态变化——从急买急卖到胶着博弈买房不再执著“免个税房”

这一段时期以来，随着政策的起伏和消解，买卖双方的心态变化也是起起伏伏——从对政策恐慌而进行的急买急卖，到如今买卖双方的预期尚未完全统一，市场陷入了新一轮僵持。并且，此前曾一度受到市场热捧而一房难求的免“个税房”，也因个税政策并未落地执行，市场约束力正逐步减弱，而不再受购房者的执著追求。

郭华认为，“由于房源提前在3月去化、房东提价等原因，打乱了市场的原有节奏，很多人急着在3月个税实施前成交，如今买卖双方对20%个税已经实现了心态适应，恐慌情绪已经消失了，买卖双方反而重新进入了观望与博弈的阶段。”

而在新国五条地方细则还未在福州落地的那一阵子，不少预算刚刚好的买家担心按差额20%征个税的执行，纷纷将关注的目光转向“证过5年且唯一”的免个税房，造成“免个税房”成为热词，甚至有不少中介开出专页主打免个税房，个税房的价格也在一定程度上水涨船高。如今，买家对免个税房已经不再执著，只要求是价钱适合且“证过5年”，往往就能拍板成交。

前景：六月二手房行情不乐观

对于接下来暑期档的传统二手房销售淡季，魏祺认为，当传统淡季撞上政策消解的胶着期，双重作用之下，情况并不容乐观。除了此前政策导致二手楼市提前预支购买力，“认房又认贷”及公积金政策的严格，造成业主更加惜售，诸多条件的限制也令原本计划换房的人因受限而更加却步。

“不过，目前房地产市场调控政策基本稳定，短期内政府再出新政的可能性不大，再加上新的刚需人群逐渐入市，接下来福州二手住宅市场表现应该会趋于稳定，买卖双方的心态也会更加平稳和理性。”他认为，可以说当前是买卖双方对市场的重新认识阶段，届时随着新需求和新房源的出现，刚需继续入市，买卖双方必然会选择妥协并结束僵持，市场就能回归正常，此前被压抑的需求也会陆续释放，“胶着期”将逐渐消失。

“现阶段，市场的总量是固定的，作为中介，只能尽可能大地抢占市场份额，提升自己的内部执行力和战斗力，保证自己的市场份额和客户，尽可能小地减少影响。同时，还应该在预防风险方面多做努力。”郭华透露。